Une maison bien conservée vaut-elle vraiment plus cher sur le marché ?

Dans le marché montréalais, selon des experts du marché immobilier, une maison au cachet patrimonial et bien entretenue possède vraiment une valeur marchande supérieure. Cependant, toutes les propriétés résidentielles de ce type profitent-elles de manière égale de cette « valeur ajoutée » ? Voyons les nuances qu’il convient d’apporter et les considérations à prendre en compte…  - Jean-Jacques Bédard

Pour l’évaluateur agréé Marc Jutras, qui exerce dans les secteurs centraux de l’île de Montréal, bien entretenir une propriété à cachet patrimonial équivaut à faire un investissement… mais à certaines conditions. « La valeur sur le marché dépend de différents facteurs, dont le prix demandé et l’apparence, mais principalement de la localisation. Le cas du Plateau Mont-Royal en est un bon exemple. » Autre illustration : « L’agrandissement dans les dernières années du marché Jean-Talon a eu un impact certain sur la valeur des propriétés de Villeray et de la Petite-Patrie », affirme Lison Dubreuil, courtier immobilier connaissant bien ces quartiers.

De son côté, Georges Bardagi, agent immobilier de Remax du Cartier, un visage bien connu dans Outremont, Ville Mont-Royal et le Plateau Mont-Royal, précise qu’« une belle maison sur un terrain sans intérêt dans un coin peu intéressant n’aura pas systématiquement une grande valeur. En revanche, une belle propriété, bien aménagée, avec un cachet patrimonial, va susciter des offres multiples, ce qui influe sur le montant proposé».

Peut-on chiffrer la plus-value d’une maison patrimoniale bien entretenue ? Lison Dubreuil reconnaît qu’il est difficile de l’établir, « mais le prix peut être jusqu’à 25 % supérieur, sinon un peu plus, à celui d’une maison ordinaire équivalente, dans le même secteur ». Tous les trois affirment qu’il y une clientèle assurée pour la propriété unifamiliale ou les «plex » dotés d’un cachet patrimonial. «Ce type de maison possède souvent ce qu’on appelle le curb appeal, note Georges Bardagi, c'est-à-dire une belle apparence, un beau coup d’oeil. L’acheteur recherche ce type de maison qui a de la prestance et qui respecte l’esprit architectural d’origine du quartier où elle se trouve. »

Un supplément d’âme

Lison Dubreuil soutient que ce type d’acheteur est en quête d’une propriété qui a une âme. L’aspect intérieur compte aussi pour beaucoup, selon elle : «Ces personnes recherchent les belles boiseries d’origine, les moulures d’époque, les planchers de bois franc et les plafonds hauts. »

Son confrère Georges Bardagi abonde dans le même sens : «On considère et les éléments extérieurs et les éléments intérieurs : un toit d’ardoise, des gouttières en cuivre et une maçonnerie élaborée seront des éléments plus valorisés, mais l’aménagement intérieur a son importance. On recherche la prestance, la luminosité, les espaces de rangement, le confort, le luxe, en fait un mariage heureux de l’ancien et du moderne.» Lison Dubreuil rappelle que l’état et la qualité de la rénovation des toitures, des revêtements extérieurs, de la plomberie et des installations électriques sont pris en compte par les acheteurs qui préfèrent l’option clé en main. Le prix de vente reflétera donc l’impression laissée par ces éléments.

Acheter une propriété qui a du potentiel

«Il y a assurément un marché pour celui qui préfère une maison à restaurer entièrement ou partiellement. Pour y faire des travaux à son goût ou bien pour ne pas tomber sur une maison mal rénovée ou rénovée avec mauvais goût», croit Georges Bardagi. L’évaluateur Marc Jutras adresse un conseil à ce type d’amateur de maison patrimoniale : «Il faut être conscient des coûts à prendre en charge dans une maison moins bien entretenue malgré son beau potentiel. Il faut tenir compte du facteur « tant-qu’à-y-être », qui fait que des travaux en entraînent obligatoirement d’autres, ce qui occasionne des dépenses imprévues. » Le recours aux artisans ou aux entrepreneurs spécialisés et l’achat de matériaux peuvent être coûteux; les acheteurs avisés doivent en tenir compte.

Il exhorte d’ailleurs un peu tout le monde à la prudence, en rappelant que les conditions du marché immobilier peuvent changer et être moins favorables aux vendeurs. « Les nouveaux propriétaires pourraient faire face à des périodes d’appréciation plus longues que ce que nous avons connues depuis quelques années», note-t-il.

Un intérêt manifeste

Nos trois experts s’entendent pour dire qu’il y a des tendances propres à ce marché immobilier. Ils affirment néanmoins qu’une nouvelle génération de propriétaires manifeste un intérêt accru pour la rénovation «patrimoniale». Ces ménages sont motivés: on les voit changer des escaliers en aluminium par du fer forgé ou par du bois, plus en accord avec les matériaux et le design d’origine. Certains installent des portes et fenêtres qui imitent les modèles anciens. D’autres font refaire la maçonnerie, les corniches ou les boiseries extérieures au goût d’autrefois. D’autres encore, qui apprécient la vie urbaine, cherchent des duplex avec le projet de les convertir en cottages de manière à avoir un espace habitable convenant mieux à leurs besoins.

Marc Jutras reconnaît que les réglementations municipales en la matière ne sont pas étrangères à cet engouement. Il se réjouit de cette tendance et conclut que, suivant son goût et son intérêt, un acheteur trouve habituellement son compte en acquérant une propriété à cachet patrimonial. Et c’est une tendance qui bénéficie à tout le monde : une maison adéquatement bichonnée contribue à l’embellissement de son quartier et à nourrir la fierté et le sentiment d’appartenance de l’ensemble de ses résidants.